주택담보대출 용어 DSR, DTI, LTV과 스트레스 DSR이란?

주택담보대출을 계획하고 있다면 반드시 알아야 할 개념이 있습니다. DSR, DTI, LTV입니다. 많이들 들어보셨겠지만 생각보다 잘 모르고 대출을 진행하는 분들이 많아 오늘은 개념에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주택담보대출

목차

DSR: 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)

DSR이란 개인의 연간 소득액에서 총 대출 상환액이 차지하는 비중입니다. 금융위원회가 마련한 대출 심사 지표입니다. 총 대출 상환액은 주택담보대출, 신용대출, 학자금대출, 카드론, 자동차대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액이 기준이 됩니다.

• 계산식: (모든 대출의 연간 총상환액(원금 + 이자)) / 연소득 x 100
  - DSR은 주택 담보대출뿐만 아니라 카드론, 신용대출, 학자금 대출 등 모든 대출에 대한 원리금 부담을 반영합니다.
• 총대출액 1억 원 초과 시 규제 적용
  - 은행대출 DSR 40% 캐피탈 50%

예시) 연 소득 5천만 원 기준 1억 원이 넘는 돈을 은행 대출할 시, 연간 대출 원리금 상환액이 2천만 원을 넘길 수 없습니다.
대출금리 4.5% 원리금균등 분할상환, 30년 만기 주택담보대출을 받을 시 최대 한도는 약 3.3억 원

스트레스 DSR

• 정의: 스트레스 DSR은 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인한 원리금 상환 부담을 고려하여 DSR을 산정하는 제도입니다.
• 적용시기:
  - 2024년 2월부터 은행권 주택담보대출을 대상으로 시행되며, 2024년 하반기에는 0.75%가 적용됩니다.
  - 2025년부터는 금리 1.5% 및 전 업권의 DSR이 적용되는 모든 가계대출로 확대될 예정입니다.

DTI: 총부채상환비율(Debt to Income)

DTI는 총부채상환비율으로 개인의 연간 소득에서 연간 부채가 차지하는 비중을 의미합니다.

• 계산식: (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금 + 이자) + 기타 대출 연간 이자) / 연소득 x 100
• 지역에 따른 규제:
  - 투기지역, 투기 과열지구 40%
  - 조정대상지역 50%
  - 그 외 60%
• 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 관계없이 60%

예시) 연소득 1억 원인 경우 DTI가 50%라면, 1년 동안 부담할 주택담보대출 상환액은 5천만 원을 넘을 수 없음

LTV: 주택담보인정비율(Loan To Value ratio)

LTV는 주택담보인정비율로 구매할 주택의 매매가 대비 대출액이 차지하는 비중을 의미합니다.

• 계산식: (대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치) x 100

예시) 주택 가격 5억원이고 LTV가 60%라면 대출 가능 금액은 3억 원입니다. 자기 자본금 2억 원 이상이 있어야 주택 구매가 가능

주택가격	구분	투기지역 및 투기과열지구	조정대상 지역	기타 지역
9억 이하	서민실수요자(무주택)	50%	60%	70%
	1주택(처분조건)	40%	50%	70%
	2주택 이상	30%	30%	60%
9억 초과	9억 이하분	40%	50%	9억 이하와 동일
	9억 초과분	20%	30%
15억 초과	-	불가	9억 초과와 동일

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대출을 받을 때 LTV, DTI, DSR 및 스트레스 DSR은 필수적으로 이해해야 할 요소입니다. 이들 지표는 대출 한도를 결정하는 데 중요한 역할을 하며, 특히 2024년부터는 더욱 엄격한 규제가 적용됩니다. 따라서 대출을 고려하는 모든 분들은 이러한 기준을 충분히 이해하고 준비하는 것이 중요합니다.